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澳洲雪梨买房22条注意事项

澳洲买房注意事项和常见问题

第一、注意事项

买房是一个花费高、耗时长的过程,澳洲买房更加,因此,在做出最终决定之前,最好先做足功课,了解如何避免一些代价高昂的最常见错误。

很多人未考虑自己的长期需求或当前的市场行情,就急匆匆买下异地房产,事后却追悔莫及。为了避免这种局面的出现,买家须尤其注意以下7个最常见的错误:

1.未进行调查

很多买家由于工作或家庭事务太多,根本挤不出时间好好地货比三家,因此,他们常常在未进行足够调查的情况下做出购房决定。

要 想买到物有所值、称心如意的房产,您至少得在目标区域看50-100处房产,除了做笔记外,还得时时追踪当地的拍卖和销售数据。您得有一份“房产摘要”, 并对城区、房产类型、特征和价格范围进行优先等级的排序。这将让您在面对一大堆待售房产时,以最快的速度筛选出与您的需求最匹配的房产,同时也可让您节省 下不必要的看房时间。

2.旧宅脱手前便购入新居

很多置业者都会在把旧宅卖掉之前就购买新居。在理想状态下,这样的购房策略当然是非常不错的。但是在现实生活中,42天的标准结算期根本不足以对房市进行充分的调查。

如果您得靠卖房所得来支付新家的房款,那您可能会被迫接受较低的报价。把旧宅脱手后再购入新居的好处包括:您拥有足够的购房资金;您可从从容容地讨价还价;一旦买到了心仪房产便可立马搬进去住。

3.太过感性了

在 进行了6个月的调查后,您终于参与了梦想居所的竞拍,但是现场的竞拍活动很活跃;在舌灿莲花的房产中介的游说下,您想要立即买下他/她所推荐的房产;您的 伴侣很喜欢这幢房子,您觉得自己不得不买下它(因为您认为没有其他的选择了)……于是,在这种种情势的压迫下,您支付了过高的价钱。避免感性的冲动置业。 与一位可信赖的顾问或朋友谈谈您的购房计划,在参与房产拍卖前设定您的出价上限。

4.糟糕的还价估价能力

有些买家会因为太过吝啬、不愿为心仪房产支付合理的价钱而错失良机;但还有些买家则是因为太过急切,或不顾一切与人抬价,最终为一处房产支付了过多的价钱。

您得明白,售房中介是为卖家服务,是为卖家争取到最高的售价,他们可不是为作为买家的您而服务。因此,要想达成一宗好买卖,您就得对当地的房价和房产类型有充分的了解。

近期和过去的销售数据是您评估目标房产价值的良好标准。专业的买家中介也能给您提供“独立的”建议,并为您争取到最优的购买价格。

5.不考虑未来需求就购房

不 要在沮丧的情绪中购买房产,比如,由于您已经厌倦了找房子,于是就决定随便买下一处房产。您须考虑自己当前的生活状态以及未来的需求。比如,您是否需要为 孩子准备额外的房间?是否要个院子?是否要给孩子留出一个带有大型娱乐室的玩耍空间?未来是否打算大房换小房?未来是否需要避免陡直的楼梯?

不要只考虑未来1年的需求,而应往前看10年!印花税和搬家费可不便宜,因此普通人通常不会经常性地搬家。

6.未进行尽职调查

有 些买家根本不了解买房过程,因此处于劣势地位。如果您在毫无头绪的情况下进入房市,那么您遭遇的挫败肯定会比别人更多。精明的买家会合理地安排看房时间; 对于当地的房产售价数据了如指掌;预先核准资产;现金准备妥当,随时可以交付押金;律师可随叫随到,审查购房合同;害虫和建筑(或楼层)检查已经完成。如 果上述事项您都已经准备妥当,那您在报价时就会底气十足。

7.拖延和害怕搬家

面对现实:搬家本来就是件麻烦事。我们得安排一大堆的事情:选择售房中介、调查、看房、讨价还价、查看抵押贷款、处理法律事宜、断开和重连水电气服务、打包和拆箱……对于搬家的恐惧心理是人们无法实现目标的主要障碍。第一步往往是最难的。

第二、常见问题

买房要慎重,对于异地购房,一定要有充分的心理准备,特别是到国外购房,房产政策可能有所不同,购房风险更是不可不防。无论是移民还是投资,买房之前应该用当地人的思维考虑以下几点问题:

当地的法律法规——一位在澳大利亚居住10年,购买了5套房子的中国人,前不久刚刚知道外国人在澳洲购房只能购买新建住宅,他的房子如果想出售,只能卖给本地人,无形中已大大贬值。

租售比——帮你判断当地楼市是否存在泡沫

在你的目标购房区域内,如果200个月至250个月的房屋租金可以购买到一套中等价位的房产,就说明当地楼市比较安全。

家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理

一般情况下,4~6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格。这个数字在美国是4年,在澳洲是6年。

失业率——帮你判断未来3~6个月房价走势

通常情况下,失业率处于下降周期时,房价处于上升周期;失业率处于上升周期时,房价处于价格调整或者下跌周期。

现在我列出澳洲雪梨买房子,我们需要注意事项:

1)地点,地点,地点:这几乎是最关键的一点,买房子不是最怕买贵,而是最怕买错。而地区的选择,也关乎自己的预算,还有自己的眼光;此刻能买到现时还未大涨,日后有空间补涨的房子最好,但是这样的区可能距离city太远,又或者有其它的硬伤(治安问题),所以我们还是希望在比较成熟,口碑比较好的区域置业,那就要看自己的口袋有多深了!(也是因为如此,我们才会如此纠结啊!)

2)House所在土地一定不能有下水道,水沟横过,不然土地就算怎么大,也没有用,因为在这些公共建设上面是不准建房子,所以日后要想加建是不可能的。还有要是下水道出问题,政府机构可以进入你的土地做维修。

3)一定不可以在大马路旁边,因为噪音污染,出入也不安全。

4)房子门面必须在地平线以上;因为雪梨多山丘,很多房子是建在地面以下的,所以我们从路面要往下走才能走到房子里面,这种房子打开的另外一面在路的另外一边,可能向着山谷,采光各方面都不是问题,就是回家要往下走,有风水的考量,基本这样的房子是不带停车位的,还有雨水泛滥的时候,特别是问题。

5)房子最少要四房,两厅,三套卫浴设备,还有至少可以停两部车子的停车位。房子格局也要合理。

6)说到朝向,在澳洲最好当然是后院朝北的采光最好;我只要求采光好,再加上这个要求,房价可能要在增加百分之十了。

澳洲雪梨买房22条注意事项

7)学校排名:对于投资很重要,但是在一些区域大部份的居民孩子都是上私立学校的情况下,学区又好像不是那么重要;当然两者也可以不冲突,可是我们现在看的很多好区的校区只是一般般,因为孩子泰半都上私立学校了。

8)交通当然是靠近火车站最好,可是火车站附近的房价与治安都会比较差。买公寓无所谓,但是自住house就要注意,因为毕竟人来人往,比较混杂。我们目前对火车站的距离没有要求,因为我们是来退休的,不用上班,而且已经有一间靠近city的公寓房,所以以house附近的环境为最大的考量。

9)附近避免有高压电塔,医院,监狱,垃圾站等等。

10)house所在地是不是属于低洼地区,还有看看是不是有山火的疑虑。

11)房子土地的面宽和坡度;在雪梨很多区域要买到面宽地平的房子很不容易,怎么都会有些坡度。坡地要是往上还好,往下就会出现房子埋藏在地平线下的问题。至于面宽,面宽的房子看起来舒服,而且日后要是要重建可以选择的房子类型也多。

12)避免房子躲在另外一栋房子后面,或者需要经过一条私人小路进入,这样的房子价位相对便宜很多,可是日后自住会比较不舒服,在房市比较不好的时候,更难找到买家。(地址有A,B号码的就要注意了!)

13)土地形状最好是方方正正的,不然就是前窄后宽,忌讳后面窄,前面宽;最重要的是土地的形状不能像一把利器,这是风水大忌。

14)房子不要在中学的附近,因为澳洲的小小偷最多就是来自这些青少年,翻个墙就到附近民宅“参观”一下。澳洲的房子是没有围墙,也没有铁栏杆的。(如果整个地区的房子都装铁栏杆,你就要小心了!)

15)房子的建商要是知名的好建商,要加分。双砖的房子也要加分,但是砖造的老房子有很多格局规划和空间使用不合时宜的问题,对我们而言,是不是砖造的,并不重要。(澳洲很多房子都是木架结构,而非砖头,更没有钢筋水泥)。

16)房子的正前面有没有电线杆,电箱,大树。这里很多城区是不准砍树的,所以要是房子前面,后面,旁边有大树,砍树是需要申请的,而姑且不说申请是不是核准,砍树的费用也相当惊人。一棵五层楼的大树,可能要澳元一万元(台币二十多万)才能砍掉,非常吓人,还不说要是城区政府不准,这些大树的落叶,狂风倒下的危险都让人崩溃!华人一般不喜欢住在树林里,澳洲环保做得非常好,所以保留的树林也特别多,想买大房子,又想避开树林多的地区,预算又不是那么多,非常困难。以前在香港,看到树林就兴奋,现在看到房子建在树林里,想到的只是蛇,鼠,虫,所以看房子的时候,就会数数房子范围和附近有多少参天的大树。

17)房子路冲,门牌号码,房子四周大路环绕,前面的道路是否平坦,还是房子是否在下坡路上?等等都要考虑。

18)房子最好不要在高尔夫球场附近,以免水源,土地污染。

19)房子的地是不是岩石地质,如果是,对日后加建,或者改建都会非常困难。

20)超过预算的房子,不要看。

写完20个注意事项,最实在就是最后一点,在卖家市场的氛围下,超出预算看房子的结果就是永远买不到自己想要的房子。雪梨的房价在这两年涨了50%到100%,房价几乎月月涨,所以我们要不换区看房,要不再增加预算(已经增加百分之一百了!),要不就不要买了!

21)游泳池可有可没有,地小的话,最好没有,以免占地方。

22)房子所在街道,是不是在政府建筑保留划分区,如果是,这样的房子无法改变外观,更无法重建,对日后的升值会造成一定的压力。

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原文链接:http://www.chddh.com/news/122474.html 更新时间:2017-06-30 09:40
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