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四川信托兑付危机

还是惯例,小编首先给大家介绍一下四川省信托投资公司的一些基本情况,在四川信托官网上我们可以看到对他的基本介绍,大家关心的四川信托怎么样等一些问题小编在这里简单给大家介绍一下。

四川信托的实际控制人是民营企业,目前四川信托官网上比较火的应该是四川信托的东方红项目,一年期的收益9%;比较适合首次认购信托的客户,因为此项目的投资方向很安全,主要是投向一些银行理财、央行票据、国债等等项目,所以收益上面和房地产的项目是不可比较的。而且项目期限较短,也算是信托业的新锐。

近两年来动作激进的信托业新锐四川信托终于遭遇兑付危机,位于浙江舟山的洋城锦都置业项目因销售惨淡而无法偿还信托贷款。四川信托采取的办法是击鼓传花式的借新还旧,把债权转给第三方的一家浙江企业。

这种借新还旧的方式,将兑付危机往后顺延,这是房地产信托遭遇兑付问题时的常见做法,但这种方式危机暗藏,毕竟如果是因为地产项目本身的问题,债务延期也未必就能够最终解决问题,到最后总得有人来买单。

上一周,地产信托出现兑付危机的长长名单上又多了一个——位于浙江舟山市的洋城锦都置业。

早些时候,中信信托的青岛舒斯贝尔项目、三峡全通项目,安信信托的温州泰宇花园项目、昆山纯高项目出现兑付危机,震动业界。而最新动态显示,中融、中信、新华、长安等多家公司在鄂尔多斯的部分房地产项目都出现了兑付危机,有些甚至进入了司法程序。

在个案之上,一条有关地产信托的规律正在形成。许多地产信托融资项目依托的是集合信托,并且是借新还旧滚动式发展。当集合信托新产品规模萎缩时,借新还旧的模式的维系有可能出现崩塌。上述个案呈现的规律包括了这一条:四川信托舟山项目。

违约被接盘

四川信托“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”被接盘,原因并不复杂,即基础资产无法偿还信托贷款而被接盘。但在岳婷和佳兆业投融资部门一位高级经理看来,这或是集合类地产信托兑付危机的一个解剖样本。

洋城锦都置业成立于2005年4月,注册资本5000万元,位于浙江舟山市嵊泗县,房地产开发三级资质,典型的中小房企。2011年9月,四川信托发行“锦都置业项目特定资产收益权投资集合资金信托计划”,向洋城锦都置业发放1亿元信托贷款,该项目期限18个月,100万~300万元投资的收益率在10.5%,300万元以上收益率11.5%。

这款信托设置了多项增级措施:锦都置业66.67%股权划至四川信托,实现绝对控股;其余33%股权也全部质押于受托人;锦都置业将名下两块国有土地使用权抵押至受托人;浙江铿达建设集团有限公司及实际控制人马晓平提供连带责任担保。“开发商之所以接受这种模式,或者是因为很自信能够还款,或者就是出于无奈急需资金。”前述佳兆业人士表示。

但是,2012年初洋城锦都小区项目陷入停建状态。在处于强势的四川信托的要求下,双方共同找到一家浙江当地企业接盘,对方出资,四川信托对认购锦都置业项目的58位个人投资者进行了兑付,该企业则接盘了债权和抵押,信托计划也由集合信托变身单一信托。

“信托接盘一般有三种方式,一是信托公司继续发行新的信托计划,相当于借新还旧;二是资产管理公司对项目彻底收购,一般对项目要求很高;最后就是信托利用自有资金兑付或者找企业出资接手‘集合’的个人投资。”前述平安信托人士分析认为,四川信托没有选择发行新信托,说明其对锦都集团已非常不看好。

对信托公司介入股权的房地产信托,目前还是具备争议的,如果是优先股形式介入,在附加条件下可以让开发商回购;如果以普通股的形式,法理上必须与开发商共担公司风险,这是信托公司最不愿看到的。而上述案例的出现足以说明,发生兑付风险的地产信托个案还有很多这种“最不愿看到的”状况潜伏在更大风险的层面。

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房地产信托兑付顶峰即将到来,黑马四川信托正遭29.6亿到期兑付压顶。这款产品融资方为云南地产商俊发地产,不到11亿的项目销售收入,只有信托计划预估值的三分之一。

该信托产品融资代价苛刻,被指为融资方债务重组。此外,融资方今年还将面临6亿银行抵押借款的偿还压力。

如期兑付悬疑

正式成立半年左右,四川信托就发行了一款让市场瞩目的信托产品。

其公告显示,2011年5月6日成立的“俊发地产股权投资集合资金信托计划”,发行规模高达29.6亿,项目续存期为2年,根据不同金额收益从12.5%-14%不等。无论规模还是收益,这款产品都是当时房地产信托中的焦点。

这笔巨额资金投向俊发地产全资子公司云南俊华名下“昆明滇池国际城市湿地公园西亮塘一期”的项目开发,还款来源主要是该项目的销售收入。

去年7月,俊发地产董事局主席赵彬对外宣称,“截至目前,俊发每月根据需要留有头寸少则3亿元,多则达到12亿元。资金链至少保持能支撑一个月,即使当月一分钱不收或不融资的情况也能正常运转。”

值得注意的是,实际销售情况并不乐观。据当地相关媒体报道,该项目在今年1月开盘,一共销售104套别墅,开盘当天就售出91套,销售额7.1亿。记者从该楼盘售楼处获悉,余下的别墅也在1月份出售完毕。

“价格每平在1.5万到2万之间,面积为380�—880�。”该项目售楼处工作人员告诉记者。以最高价格计算,该楼盘除开盘日之外,售出的余下13套别墅,销售额不超过3.4亿。也就是说,整个楼盘的销售额不超过11亿。

这仅是四川信托估值的三分之一。四川信托2011年关于俊发地产的尽职调查报告显示,该项目预计销售收入30.3亿元,净利润10.9亿。

今年5月5日,四川信托将迎来这款产品的兑付期。能否如期兑付成为市场悬疑。

疑为债务重组

这个信托产品看似完美的担保结构,被指为俊发地产借新还旧,债务重组。

产品介绍显示,在受托人确认西亮塘项目一期建设资金足够的情况下,云南俊华可以将部分资金用于云南俊华所属其他项目的开发建设。

其中,17亿元是优先级资金,7亿用于受让俊发地产持有云南俊发的49%股权,余下10亿计入云南俊华资本公积。值得注意的是,另外12.6亿次级信托资金,全部由俊发地产认购,而俊发地产对云南俊华的债权刚好为12.6亿。

“这种资金纳入信托计划的形式,是债务重组的方式之一。”一业内人士称。

不仅如此,四川信托的介入,还唤醒俊发地产沉寂了四年的土地。

2007年12月,以云南俊华的名义,俊发地产竞得西亮塘1116亩土地,18.66亿的价格创下当时云南“地王”的传奇。然而,一直到2011年四川信托介入之前,这片土地都未见大动静。据悉,由于长时间的土地控制,俊发地产缴纳了8000多万土地滞纳金。

知情人士称,几年未见开发,主要是俊发地产资金链问题。

实际上,为获得四川信托的输血,俊发地产代价不菲。

信托计划中,俊发地产将余下的云南俊华51%股权全部质押给四川信托,所以,四川信托成为云南俊华的控股100%的实际控制人,对云南俊华的重大事项拥有一票否决权。

同时,云南俊华12.6亿的债权,需要按每年21.59%的比例,支付给四川信托资金占用费。在信托计划成立后18个月内,云南俊华可提前偿还债权及相关资金占用费,如果信托计划满18个月后,没有一次性偿还债权以及相关费用,从第19个月到第23个月则分别需支付8000万、9000万、1亿、1.1亿、1.2亿。并且中途出现相关违约现象,还可能出现更加严重后果,包括资产处理等。

产品介绍预计,该项目净利润10.9亿,而四川信托持有的股东分红比例高达90%。加上上述资金占用费,该项目的利润可谓所剩无几。

“俊发在西亮塘1期的开发建设上,很难获得什么收益,这样高的成本融资,是因为资金链紧绷。”一知情人士称。

融资方6亿借款今年到期

俊发地产的资金链到底有多紧张?

这家1998年成立,港资企业,注册资金7亿元,发迹于云南昆明的房地产企业,从2006年开始激进扩张。2008年陷入资金链危机。

“从2009年开始我们就调整了战略扩张思路。”俊发地产董事局主席、首席执行官赵彬表示。尽管如此,俊发地产还是大肆跑马圈地。

“俊发转型的第一步是扩大项目地域范围,近的是从昆明主城区扩展到市郊,并向周边城市及地州扩展,进入大理、晋宁、嵩明、西双版纳、丽江等城市,远则走出云南,进入成都、贵阳、海南,构成‘大西南战略’。”赵彬表示。

高速扩张之下,俊发地产的资产负债率保持较高的水平。据四川信托尽职调查报告显示,2007年到2010年,俊发地产的资产负债率分别为83.4%、81.6%、82.7%、63.1%(母公司数据)。

近两年,俊发地产多次在昆明打起价格战,被指陷入资金链困局。如2011年推出滨江俊园,降价20%,以1.08万每平米的定价,创下周边同等楼盘的售价新低。

“俊发不是上市公司,负债比较高,加上对外扩张,降价是为了快速回笼资金,缓解现金流压力。”昆明当地知情人士表示。

四川信托相关资料显示,预计俊发地产2012年末累计现金流为100亿。事实上,去年当中,俊发地产频频拿地。仅2012年7月,就借助子公司云南俊华,以15亿拿下7宗土地,这是继俊发地产在成都之后的又一次大规模土地储备。

“包括西亮塘项目在内,俊发地产总计有20个项目即将在2013年运作,总货值达900亿。”赵彬在2013年的经销商大会上表示。

“俊发今年需要的现金流特别大,资金链压力前所未有。”一位知情人士称。

据四川信托尽职调查报告显示,今年1月5日,俊发地产欠农行盘龙支行的2.9亿元已到期,而昆明官渡农村合作社银行金马支行为其提供的3亿元抵押贷款,也将在今年10月面临兑付。

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