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兑付危机 鑫琦

由于到期后未能按时支付利息,位于上海葛洲坝大厦的鑫琦资产上海分公司,被购买该公司理财产品的投资者围堵。有投资者表示,鑫琦资产已经资金链断裂,目前大概有5000投资者的19亿元资金无法兑付。

据悉,目前已有部分投资者向当地经侦报案,而上海分公司已关门歇业,门口的玻璃门上张贴着一纸公告:“陕西鑫琦资产管理咨询有限公司因故已暂停营业,涉及到的相关人员请携带好合同原件及合同的复印件至浦东灵山路800号浦东经侦支队报案。”

内部员工亦是投资者

此次兑付危机的导火线是由于鑫琦资产到期后不支付利息,想拿外地期房给客户充当本金,并且房子并非按照此前合同中规定的对折,而是变成了85折。投资者纷纷上门进行维权,甚至当即便有投资者向当地经侦报案。据投资者反映,随后鑫琦资产高层被警方带走。

公开资料显示,鑫琦资产以发行所谓“资产证券化”产品的名义募集资金,向投资人承诺13.2%以上的收益,而资金实际流向了二三线城市的房地产项目。鑫琦资产产品设计多是将写字楼的使用权转让给投资者,再和投资人签署委托鑫琦资产出租经营管理的协议,每月向投资人返还固定收益。

以鑫琦资产发行的“房益宝”为例,鑫琦资产将位于河南郑州建正东方中心和瀚海北金等项目的写字楼的使用权转让给投资者,再和投资人签署委托鑫琦资产出租经营管理的协议,每月向投资人返还固定收益。根据公司的宣传材料,“可转让协议/委托协议一签10年,第一年收益1.1%/月,第二年收益1.2%/月……直至第十年的月收益2%,并且每年会有个窗口期,此时可以中止合同,把钱退出。”按照月收益2%计算,年化收益最高可达24%。

为了吸引投资人,鑫琦资产宣称转让的房产项目是公司以市场价半价的价格购得,并且和投资人签署的协议经过公证处公证。业内人士表示,公证只能证明房产使用权转让协议本身的效力,若转让的房产并不在鑫琦资产名下,转让协议就成了一纸空文。

有法律界人士表示,根据最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的行为,可能会涉嫌非法吸收公众存款罪。

维权群内,不断有鑫琦资产的投资者闻讯加入,短短半天之内就聚集了300多人。QQ群中一位来上海务工的投资者小艾表示,自己是2015年8月23日投入鑫琦资产10万元,投资项目是鑫琦郑州建正中心购买的半价房产20万元的产权份额。年化收益率13.2%,收益按月支付,本金一年期满后全部返还。若到期未退还本金则鑫琦需以其购买的半价房产产权份额给投资人。“目前我总共按时领到5次收益,昨天我接到鑫琦业务员的电话说从现在开始收益停止支付,本金能否拿回,以及如何拿回一概不知。10万块钱,对于我们这种普通工薪阶层而言,真的是一笔相当大的数目。”

实际上,10万元只是鑫琦资产的起投资金,甚至有不少投资者购买了上百万、上千万的理财产品。既是员工又是投资者的小李对《中国经营报》记者表示,自己刚在老家买了房子,手头并不宽裕,只投了10万块钱。“公司内部人员购买本公司理财产品的很多,特别是高层,都投了不小的数目。其次,就是年纪较大的投资者,因为积蓄比较多,上百万、上千万买的也很正常。”

根据维权群里流出的一份鑫琦资产明细清单显示,目前公司还有建正东方中心、绿地中心、中登文景时代写字楼、南阳商铺等17个项目,合计21.226亿元。“不过,很多投资者都说房产的价格可能远远超过当地的市场价格,现在最担心的就是资不抵债,或者这些资产根本就是虚假的。”另一位投资者小尹对记者说。

此外,小尹还表示,当初购买鑫琦资产的理财产品,只是把房产作为担保物,并没有想过要这些二三线的房屋。此外,合同里有一则条款是,鑫琦资产无法偿还时会先由担保公司偿还,现在担保公司也没了声音。“鑫琦资产通过这种‘强买强卖’的方式,逼迫投资人将手中的现金变成不良资产实在是太过分,将报警处理。”

解决方案仍无实质进展

随后,投资者得知鑫琦资产将在2月17日举办鑫琦资产客户解决方案发布会,届时将公布公司决议通过的各项最新解决方案。于是,一夜无眠的投资者们纷纷前往该发布会现场。

据投资者反映,会上鑫琦资产要求投资人接受重新登记分配的房产,引起投资者的不满。有参会投资者表示,重新分配房子根本不合理,因为合同上规定的是不得随意分割。在当天上午的会议现场,并没有公布具体的处理方案,仅选出客户代表。

随后,根据现场客户代表宣读的上午会议纪要,他们要求陕西鑫琦如实公布所有资产(包括但不限于房产、现金、固定资产等财产)的明细项目、产权证明等;要求陕西鑫琦配合债权人乙方对所有资产建立平台对资产进行共同处置,资产评估方由债权人一方推举,资产操作工程中若发生不同意见,由债权人一方表决决定;还要求将鑫琦提交的资产以及资产所产生的收益资金存放于资产处置小组专用账户中,未经债权人许可,任何人不得挪用。

“下午的会议也没有出实质性的解决方案,还是和之前的处理方式差不多,就是先把房子产权过到投资者名下,然后承诺一年后变现。其中的变数太大,况且我们只想要回本金,不想要房产。”小艾说。

值得注意的是,鑫琦资产还是一家热衷于与娱乐圈人士捆绑宣传的企业,公司的企业形象大使就是《还珠格格》中曾饰演“皇阿玛”的张铁林,并且在2015年的公司年会上还邀请了上海电视台主持人程雷、台湾歌手姜育恒、歌手蒋大为等为其站台。

“当初就是看着有名人代言,电视上也有广告,业务人员故意混淆概念,将上海股交所挂牌说成在上交所上市,最终导致我陷入这烂泥之中。”小艾悔不当初。

资料显示,鑫琦资产是鑫琦控股旗下公司之一,其前身成立于2005年7月,后于2012年5月更名,注册资本2亿元,公司主要从事资产管理、投资管理、财务咨询房产中介及信息咨询等服务。2014年10月,公司在上海股权托管交易中心挂牌(企业代码:201950)。

实际上,此次鑫琦资产风险暴露或许在2014年就已经初现端倪。当时就有媒体曾质疑过鑫琦资产在房展会上半价卖房捆绑理财,可能涉嫌非法集资。

而除了投资二三线的房地产项目外,鑫琦资产还以八折的价格在河南等地收购民间借贷形成的不良债权,远高于市场一般不超过三到四折的价格。此外,公司给予加盟商的奖励之高也令人惊讶。根据公司的宣传材料,加盟商不但没有加盟费,而且收益是“8+1”的回报,即在理财投资人获取正常收益外,按照理财金额的8%给加盟商现金奖励,按照理财金额的1%给加盟商房产奖励。

截至发稿前,由于商谈无果,开始有越来越多的投资者选择向浦东经侦报案,而鑫琦资产上海分公司也已被查封。

由此来看,鑫琦资产较大可能是以公司名义向房地产开发商购买房屋,再以其为基础资产量价拆分,并将价值作为固收产品销售给投资者。

本报记者 王俊丹

见习记者 谢水旺 上海报道

立春之后总有一场“倒春寒”。

上周,投资平台——陕西鑫琦资产管理咨询有限公司(下称“鑫琦资产”)的兑付危机在上海掀起一场波澜。拨开兑付问题的薄雾,鑫琦资产的产品运作模式也颇值得玩味。

鑫琦资产在官网上将产品称为“资产证券化”。但实际上,其模式相当于将房屋价值作为理财产品,以10万元为单位份额进行拆分销售。对小额投资者而言,相当于一套房屋资产对应多人共同所有。在投资人投资期满后,鑫琦资产将按照出资额等价回购资产份额以返还本金。

不过,并非私募基金管理人的鑫琦资产,在对资产进行“拆分”处理后,也面临目前对于该类资产管理公司没有明确的监管的尴尬。

折价的资产

鑫琦资产总公司位于西安,并在北京、上海、山西、四川、海南等地设有分支机构,除上海外,位于北京、西安等地的分支机构情况与上海类似,亦发生兑付危机。

一位鑫琦资产内部员工向21世纪经济报道记者透露:“鑫琦资产兑付问题涉及资金约17亿元,涉及客户2000余人,分布在北京、西安和上海,其中上海占到90%。”

据投资人反映,鑫琦资产希望通过“以资抵债”的方式与投资者协商解决,意即用鑫琦资产名下的房产作折算进行全额兑付,折算幅度为85折。如85万元本金给价值100万元的房产。

根据上述人士的说法,鑫琦资产现有资产约27亿元,足以抵付掉投资者的全部金额。目前北京和西安的投资者已经通过“以资抵债”的方式完成兑付。

鑫琦资产2月19日在官网公告称,截至2月18日12时,公司与投资者共签署房产131套,涉及464人,价值3.3亿元。

鑫琦资产还表示,此次问题由于房地产下行周期所致。

21世纪经济报道记者获得的一份《资产明细》显示,鑫琦资产目前共有17个项目,总价合计21.23亿元,项目均分布于二线城市,以郑州、西安两地为主。

郑州、西安两地房价过去一两年呈现下跌态势。百城价格指数显示,西安市2014年以来房价整体呈下跌趋势,2016年1月样本均价6406元/平方米,同比下跌4.39%。郑州房价则在近两年变动较大,2013年均价年增长超过20%,达到9700元/平方米,2014年至2015年上半年间价格回落明显,最低跌至9000元以下,2015年下半年才略有回升。

从《资产明细》来看,鑫琦资产多数位于郑州、西安两地的房产单价超过万元,以上述资产中总价最高的建正东方中心为例,其项目单价为16000元/平方米。根据搜房网数据,该项目本月出售评估价仅约10000元/平方米。

关于实际资产,鑫琦资产方面称,经内审,公司资产完全可以覆盖掉投资者的资产总额。经侦已邀请第三方审计机构,对资产进行真实性、可偿性的审计,审计结果将会及时公布。

另有投资者认为,鑫琦资产在最初销售产品时就有价格虚高的情况,对此鑫琦资产回应:“公司资产都是高层区或项目的优质部分,所以会高于均价。”

资产“拆分”的灰色地带

比较有争议的,是鑫琦资产的业务模式。

公司官网显示,鑫琦资产前身成立于2005年7月,后于2012年5月更名,注册资本2亿元,是一家经国家工商局登记注册的专业资产管理咨询服务机构,作为“资产证券化”的先行者,公司主要从事资产管理、投资管理、财务咨询、房产中介及信息咨询等服务。

鑫琦资产在官网上将其产品称为“资产证券化”。

实际上,鑫琦产品的模式相当于将房屋价值作为理财产品,以10万元为单位份额进行拆分销售。对小额投资者而言,相当于一套房屋资产对应多人共同所有。在投资人投资期满后,鑫琦资产将按照出资额等价回购资产份额以返还本金。

如鑫琦资产所述,其并非一家虚构资产融资的理财公司,手中拥有地产项目中的部分房产。官网介绍,公司的理财产品为固定收益,每月付息;产品期限分为6个月、9个月、一年,10万元起投,预期年化收益率根据金额不同,从10.8%-15.6%不等。一位投资者向21世纪经济报道记者提供了一份购买产品时签订的合同,合同中包括《资产购买协议书》、担保函、《商品房买卖合同》、

固定资产收益单、公证书等文件。

根据《资产购买协议》,该投资者投资金额为20万元,相应的作为增信措施,持有建正东方中心一套房产的23.5%比例的资产。

其中,合同中还有一份《商品房买卖合同》,合同的出卖人为河南建正房地产有限公司,买受人为鑫琦资产,委托代理机构为河南恒辉房地产顾问有限公司。鑫琦资产购买的房屋为预售商品房,2012年一次性付清购买房款。

21世纪经济报道记者拨打了出卖人和买受人的电话,均无人接听。随后拨通到委托代理机构的电话,对方称自己是建正东方中心售楼部,他表示,不能回答涉及业主的问题,不过商品房买卖合同就是房屋买卖,不存在融资借款等行为。

由此来看,鑫琦资产较大可能是以公司名义向房地产开发商购买房屋,再以其为基础资产量价拆分,并将价值作为固收产品销售给投资者。

一位资管行业律师分析:“签署房屋买卖合同可能是纯粹的买卖关系,也可能在私下鑫琦资产和开发商之间有房屋回购协议,部分非一线城市的小开发商会用类似方式暂时去库存。”

鑫琦资产相关人士证实了这一观点,其表示:“鑫琦资产和开发商之间部分是合作关系,部分是买卖关系。”

在鑫琦资产最初对投资者的承诺中,投资期内,投资人相当于通过合法行为,以成本价格从鑫琦资产项目中受让某个地产项目的全部或一定份额不动产产权作为抵押增信,成本价即市场价格的一半,即用100万受让一套价值200万房子的一年所有权。

但根据上述《商品房买卖合同》中的价格计算,投资者相当于用鑫琦资产购买价格的75%受让资产。上述律师表示:“类似鑫琦资产的形式购买房屋时可能与开发商之间会商议到一个最优价格,低于市场价。”

早在2014年,鑫琦资产曾因为涉嫌非法集资被推到舆论的浪尖。当时就有媒体质疑过鑫琦资产在房展会上半价卖房捆绑理财,可能涉嫌非法集资。

然而,鑫琦资产并不在私募基金管理人备案名单中,也就是说鑫琦资产不是合法私募机构。然而,目前对于该类资产管理公司没有明确的金融监管机构。

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