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平安信托兑付危机

2012年4月,平安信托完成的“佳园”系列一款72亿的房地产信托兑付工作,创下了2012年单笔兑付金额最高信托的纪录。

而现在,同属平安信托“佳园”系列的一款36.5亿的信托也即将到期,不过,受房地产调控影响,该产品投资的阳光城(6.49,0.19,3.02%)福州鳌峰路项目却进展缓慢,回款艰难,大部分项目甚至尚未动工。

“目前只有27号楼开盘了,B地块大部分楼盘还没动工,但都统一于2015年12月31日交房。”阳光城福州鳌峰路阳光凡尔赛宫项目相关负责人向理财周报记者称。

而平安信托董事长童恺在2012年8月曾公开称,“从平安信托本身角度来讲,整体房地产所有投资到目前为止运转基本上非常正常,没有出现兑付困难问题。”

风控形同虚设

“平安财富佳园25号集合信托计划”成立于2010年6月24日,将于2013年6月29日结束,总规模为36.5亿元,资金将投入阳光城集团福建有限公司名下的鳌峰路项目,而阳光城福建公司为上市公司阳光城(000671.SZ)的子公司。

“佳园25号”36.5亿的资金来源,包括向普通投资者募集的15.5亿优先份额,和福建阳光房地产开发有限公司(阳光城集团另一子公司)以其对阳光城福建公司21亿的债权认购的劣后份额。

“优先劣后结构是用来保护优先份额的普通投资者的,有优先劣后结构的信托产品,其风险肯定比没有优先劣后结构的信托产品低。”用益信托分析师岳婷称。

“佳园5号”对于认购优先份额的预期收益率为11.2%到12.75%不等,从上文来看,普通投资者认购的15.5亿元优先份额似乎便可以坐收渔利,其实不然。

“事实上,认购劣后份额部分的,不是真实出资的资金,而是阳光城集团旗下一家子公司对另一家子公司的债权,因此优先份额的保障并不充分,依然存在着不小的风险。”岳婷提醒。从某种意义上来说,这种结构化的风控设置形同虚设。

投资者认购的15.5亿信托份额,将会通过福建骏森投资公司全额投入项目公司——阳光城集团福建公司,并最终获得其48.44%的股份。

除了结构化设置形同虚设外,该信托计划的抵押物也经不起推敲。具体来说,该信托以本项目的土地和阳光城集团持有本项目公司除去该信托所持股份外的全部51.46%的股份,作为抵押物和质押股份。一旦项目出现问题,抵押物也将破产,起不到风险劣后的作用。

“地王”资金回笼吃紧

“加5亿!”

2011年2月10日,“起拍价21.4亿,加价幅度不低于1000万”的鳌峰路项目地块在福州国土局竞价拍卖,阳光城集团福州公司总经理陈于汀率先举牌便豪气加注5个亿。对此地块如此迫切的渴望,让陈于汀最终以30.5亿竞得此地块,该地块也一时被冠以福州“地王”。

该地块位于福州市光明港以南,鳌峰路以北,土地面积142611平方米,将会被用于商服、公共绿地以及住宅用地。但是“地王”不好做,阳光城拿地成本达到楼面价8555元/平方米,溢价率42.5%。

平安信托“佳园25号”资金主要投入阳光城集团福建公司开发的鳌峰路项目阳光凡尔赛宫B地块。阳光城集团2011年年报显示,阳光凡尔赛宫预计在2013年12月开工,2016年12月竣工;但2012年半年报却显示,该项目已于2012年5月开始施工,目前只有26栋和27栋在建。

“我们公司会根据对未来房价走势的预测,来调整项目的具体开工时间。”阳光城集团董办相关负责人向理财周报记者解释。该项目投资总额为78.49亿,截至2011年底,投资余额为10.4亿,2012年6月末投资余额为31.64亿,投资进度为40.26%。

“B地块分为B1、B2、B3和B4四个区块,B1区建有5栋楼,B4区建有3栋,B2区、B3区都是12到13栋左右。”阳光凡尔赛宫项目相关负责人表示,“目前只有27号楼开盘,26号楼将于2013年初开盘,其余20多栋进程尚未确定,但所有楼盘都将统一于2015年12月31日交房。”

据悉,该项目27号楼,与其他楼栋一样,户型主要为100到220平方米之间,不足百户,均价为每平方米17400元左右。“我们是12月15日开盘的,现在已经卖得差不多了。”

据记者计算,按总计100户、每户150平米、楼盘全部售出的条件来看,27号楼能为阳光城福建有限公司贡献2.6亿的营业收入,但这离还差半年到期的36.5亿信托份额来说远远不够,“地王”项目资金回笼相当紧张,信托兑付却近在咫尺。

因此,明年上半年开盘的楼盘及其房价,对于能否兑付信托计划本利变得异常重要。

“鳌峰路项目是我们公司的一个重点项目,信托撤资之后,我们集团和旗下的子公司也会相应增资,保证这个项目的运行”,阳光城集团董办相关负责人称。

资金池模式

值得注意的是,“佳园25号”单个信托与单个项目一一对应的地产信托在平安信托较为鲜见。

据理财周报记者了解,平安的房地产信托主要以资金池模式为主:由平安信托成立一个系列母信托(资金池),在母信托的期限内通过发行若干子信托募集资金,期限比母信托短,子信托资金由母信托统一规划、遴选若干投资项目。

2012年4月,平安信托成功兑付“佳园”系列一款规模达72亿的地产信托就是如此。

业内人士表示,信托资金池产品,其实是信托公司的创新产品。不过,近日这种模式却引来纷至沓来的负面评价。中国银行(3.390,0.03,0.89%)董事长肖钢甚至公开宣称,资金池模式就是一种“庞氏骗局”。2012年10月之后,银监会也对信托公司旗下的资金池项目进行“窗口指导”,新项目不再发行,既有产品也将严格规范。

平安信托董事长童恺表示,“从平安信托本身角度来讲,整体房地产所有投资到目前为止运转基本上非常正常,没有出现兑付困难问题。”

资金高度紧张的佳兆业风险不断暴露,其21日到期的“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”也未能兑付。但据知情人士透露,此次所涉及的平安信托已用自有资金进行了本息刚性兑付。不过,这次“刚兑”是否会对后续的风险事件带来示范效应,还有待观察。

平安刚性兑付悬疑

备受关注的“平安财富·翔园17号集合资金信托计划”(以下简称“平安财富·翔园17号”)25亿产品21日到期,接近平安信托的人士透露,该产品平安信托已本息全额兑付。

但是,平安信托对此却讳莫如深,拒绝就此给出明确回应。平安信托相关工作人员22日给《经济参考报》记者正式回应时表示, “现阶段还没有任何确定性消息,上级公司也没有给任何新的信息,所以此事我们不便答复。”

公开信息显示,平安财富·翔园17号于去年4月22日由平安信托发行,募集规模25.1亿元,其中:A类金额25亿元,期限9个月,将于2015年1月21日到期。融资方为佳兆业子公司佳兆业商业集团有限责任公司,安全担保机制仅有佳兆业及佳兆业商业集团提供担保。

但“天有不测风云”,受佳兆业深圳项目被叫停“黑天鹅”的影响,24家金融机构向法院申请对佳兆业的若干资产进行诉前财产保全,要求查封佳兆业相关资产以资产保全,涉及广东、珠海、湖南、苏州、上海、大连等项目。

“目前来看,佳兆业很难拿出25亿现金兑付。在这种情况下,可能有两种结果。一是信托违约,投资者损失。二是机构采取刚性兑付,机构兜底。”一位不愿具名的信托业内人士透露,据他得到的消息是平安信托刚性兑付。

对于上述说法,平安信托、佳兆业均未正面回应。但值得注意的是,规模高达25亿元的信托兑付期限逼近,相关各方却表现淡定,平安信托至今尚未发布该信托兑付有关信息。但在此前的1月7日至13日间,平安信托已向该信托投资者连发三份公告。

对此,格上理财分析师王燕娱认为,“目前来看,应该是兑付到位了。”对于平安财富·翔园17号到期进行兑付,而平安信托却出奇的“低调”,王燕娱表示,这有几种可能,一是,即便平安实力雄厚,但从监管部门的态度看,信托公司“刚性兑付”并非鼓励之举。更何况平安集团是上市公司,股东肯定不愿无故做“冤大头”。但鉴于自身誉考量,只能低调“兜底”。“而且,一般情况下,信托产品到期后,还有10个左右的工作日,资金才能到账。也有可能,在到账之前,平安信托不便过早的发布信息。”王燕娱说。

谁将接手佳兆业?

眼下,佳兆业风波仍在发酵,在继深圳、大连、杭州楼盘相继被锁后,广州项目也造封查。

日前,广州国土房管局查封了位于广州的佳兆业盛世广场、佳兆业天裕园项目。作为目前佳兆业唯一在售项目,已签售83套住宅,佳兆业盛世广场现阶段所有已经拿到预售证的房源,除了已签已抵押备案或者仅备案的情况之外,其余销售房源所有被标注“查封”状态。预计近日开盘的佳兆业天裕园,其全部280套未售住宅,也均显示查封、不可销售。

目前看,各大金融机构为保全自身财产,纷纷提出资产保全,因此佳兆业资产多面被封锁,有接近佳兆业相关人士表示,现阶段佳兆业很被动,在资产被封的背景下,更难以筹集资金,所以只能干等着“判刑”。

对此,有外媒报道称,深圳市政府正计划寻求买家来收购陷入困境的佳兆业部分股权。

对于上述佳兆业所面临的问题,佳兆业相关人士在接受《经济参考报》记者采访时表示,现阶段还不清楚情况,一切以公告为准。

事实上,1月6日就有金融人士曝出,佳兆业当日下午董事会最后达成意见破产重组,一切抵质押手续和债权主张暂停。随后佳兆业集团发布澄清公告称,本公司6日没有召开董事会会议,也没达成所谓决议。但有业内人士认为透露,此传闻并非空穴来风。佳兆业确有重组考虑,并已数次寻求政府帮助协调。

据悉,深圳政府正在主导该计划,重组原则是股权可以分散但资产不能贱卖,一些开发商已就此计划与政府进行过接洽。

上述业内人士认为,近300亿债务量还是相当大的,需要大金主支援。因此,很有可能现阶段二股东生命人寿接手。但也有业内人士表示,佳兆业整体债务水平、资产结构相对较好,接盘者有可能为国企背景的大型企业。

对于谁将接手佳兆业我们还无从而知,但可以确定的是,佳兆业将选用重组方式解决,《经济参考报》记者也将持续关注。

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