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小区拆围墙担心的问题

近日,《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发,提出我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。这一说法,颠覆了1998年后的小区“主流”。1998年福利分房改革之后,商品房成为住房主力军,封闭小区风靡全国。

“拆小区围墙”的消息一出,立即在网上引发热议。开放封闭小区,究竟有什么目的?会给我们生活带来哪些变化?又将如何实施?带着这些市民关心的问题,扬子晚报记者昨天进行了多方采访。

扬子晚报全媒体记者 王烨 仇惠栋 任国勇 季宇轩

一图读懂中央为何要“拆围墙”

现状: 封闭的院落把城市割裂开

何谓街区制?它实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。其最大的优势在于,能够使得城市生活更便捷、交通循环更通畅以及使得文脉得以传承。据了解,在西方国家,城市通常采用街区制。

与之相对的则是中国绝大部分城市目前所采用的“院落式”、“封闭小区式”的建设模式,大马路、大广场、大社区,规模过大的院落把城市割裂开来,形成一个个封闭的单元。

对策:

拆围墙 建设城市“毛细血管”

那么,中央为何不让城市再建封闭住宅小区呢?《意见》给出了解释:解决交通路网布局问题,促进土地节约利用;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。也就是说,中央的最大目的在于“治堵”和“防堵”。

案例:

成都已开展“小街区”试验

今年1月,四川就已提出:新建住宅推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。

作为其首府的成都,则早在去年9月就提出了“大成都建小街区”的概念。根据当地规定,街区单元尺度不宜大于200米×200米,街区单元规模约50亩左右;道路网密度宜不低于10km/km2,道路宽度宜不大于25米;公共交通方面,实现公交站点半径300米基本满覆盖。这种街区模式被成都称为“小街区规制”。

短板:

街区制也有不少问题待完善

街区制并非没有缺点。西方国家的实践表明,街区制由于使得居住区楼下的车流增加、车速更快,增添了交通安全隐患,同时加大了居住区的噪音干扰,会一定程度降低市民居住的舒适度和生活品质。因此,在规划过程中,街区单元尺寸的大小控制十分重要。 本报综合 李学 制图

5大猜想

猜想1 居住

交通便利了,购物更方便?

“不能简单片面地理解是今后小区不封闭了,把门打开了,而是整个开发方式的变化。也就是说,以后的小区可能就不是我们现在这样一个成片的围合的模式了,而是街区式的设计,跟欧美等西方国家一样,” 绿地集团苏南事业部南京公司总经理薛明辉指出。“就像我们在国外看到的,下面是商业设施,上面是住宅,街区都不封闭,有城市主路,也有街区内的道路供车辆通行,有利于路网的构建。”

这样的居住有什么好处?南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为,首先是路网会密集,“为城市道路系统增加了很多‘毛细血管’,出行会通畅。对行人也是一样,以前去地铁站、商场、超市可能要绕一个小区,现在直接穿过去就行了。”其次是购物会很方便,“街区制势必会有很多底层商铺,现在的小区内部一般没有商业配套设施,即使有社区商铺也是在小区最外一圈,如果小区规模较大,你买个油盐酱醋,出大门都要10分钟,以后可能超市、小菜场就在楼下,几步路就到了。”

猜想2 土地

大地块少了,道路成为出让条件?

具体到房地产开发,从土地出让开始就可能会产生一系列的变化。

薛明辉认为,街区制不是房地产开发的导向,而是城市规划的导向,街区的打造会在城市规划的环节就设计好,在土地出让时,作为前置条件注明。一个改变是,因为有路网的分割,今后土地出让的规模可能会小一点,市中心一幅地盖一两幢楼是完全有可能的。“大型小区,像江北那样的‘城’以后就很难再有了。”

另一方面,道路也可能会在土地出让条件中注明,吴翔华认为,新规的目的就是解决路网设计不合理的问题,所以今后在土地出让之时,应该就要考虑到道路的建设,“这块地要建几条路,建在何处,都会明确。”

猜想3 房产

没了围墙,开发商还能祭出什么招?

多少年来,围墙够不够高,遮挡够不够密,一直是不少开发商着力打造的卖点。去年底,中海地产斥资300万,在南京城北一处新建楼盘外建起一堵“豪华”围墙,房子没建好,不少购房人已被这堵墙吸引。江苏香溢置业副总经理张良说,浙江的绿城地产和滨江地产,在楼盘建设之初,就是狠命建围墙,给外界传递的信息是:在精致讲究的围墙里,还藏着更多精彩。

没有围墙,好东西不能再藏着,地产开发面临大变局。地产开发功能趋向强大的同时,开发商的手早已从住宅走向多元,大型房产商不仅要建房,还要建公园;不仅要建小区,还要建菜市场、盖学校。没有围墙,开发商承担的配套谁来建?南京土地储备中心相关负责人表示,他也在紧密关注新政配套细则的出台。

猜想 4 景观

豪华景观少了,绿地更密集了?

挖人工湖、几十万元买“树王”,景观往往成为一个小区特别是高档小区的卖点,而高昂的景观成本自然也由消费者买单。不过,如果今后花园变成了公共绿地,豪华景观便没了吸引力。金地集团南京公司负责人认为,“如果小区景观是开放式的,那么开发商会选择维护成本比较低、参与性更强的设计,会更倾向于城市公共绿地的模式。比如说多建一些凉亭、长椅,花木品种选择易维护的、价格便宜的。像大规模的喷泉、水景这些公共绿地里很少见到的景观,可能就不会再做了。”老百姓今后享受的,将不再是单一的小区景观,而会变为系统的城市景观,周边小区都能去,可以散步、休闲的地方将会增加。

猜想5 费用

公摊部分少了,居住成本会降低?

由于私属区域转化为公共区域,业内人士认为,新规可能会降低购房和居住的成本。

吴翔华表示,“现在老百姓在买房时,小区内的公共道路和绿地都分摊到每套房子,也就是说,这部分的地价都是由购房人买单。而今后这部分地价将从成本中剔除,分摊的土地就少了,应该会降低购房成本。而且如果70年后需要续交土地出让金,公共部分也不用再续交。”

从物业费的角度来说,南京市物业协会副会长、新鸿运物业管理股份公司董事长王中宁也认为,业主的费用可能会降低。“虽说小区开放以后,公共区域的保洁、维护,以及安保的压力加大,必须增派人手,但这些都属于公共空间,应该由政府来买单。比如说小区绿地、道路等的保洁,今后应该属于街区承担,业主只需要分摊楼内区域的保洁费用。所以虽然维护成本增加了,但应该不会转嫁到业主头上。”

市民反应

有人点赞“早该改了”

也有人担心“生活品质降了”

昨天一早,这一新规就引爆网络,既有人表示“太赞了”,也有市民担忧“安全谁来保障,老人小孩今后还能在家门口愉快地玩耍吗?”

“太赞了,打开小区大门确实能方便出行。我家离地铁站其实并不远,如果穿过一个小区,只要大约十多分钟,但是从大路走,步行要20分钟。可是从小区借道真的很痛苦,要么跟着别的业主混进去,要么就要跟小区保安说好话,请他们帮忙刷卡。有时候怕麻烦,放着近路不能走,只能绕远,想想真是不甘心。”市民刘小姐表示对新规大力支持。

还有网友表示“早该改了”,直言“现在城市交通状况的恶化,封闭式小区要负极大责任。”

安全性和环境品质的降低,维护成本的增加,则是反对派市民担忧的原因。

“小区里车来车往,什么人都能进,我还能放心地让小孩在楼下玩吗?”赵小姐很是担心。还有市民表示,现在封闭小区还会被盗,如果不封闭,安全性会不会更差?

“我们理解政府想改善交通的愿望,但是我当初买房的时候,很大程度考虑的是小区的景观和物业管理的高品质,花的高价钱中,有一块就是给景观买的单。如果今后大门打开了,私家园林变成了公共绿地。那我们当初公摊的景观成本谁来补偿?谁都可以到小区的草坪上晒太阳,往来人员多了,能保证没人乱扔垃圾?维护成本提高了,物业费会不会增加?这个让业主承担是不是不公平?”家住某高档小区的市民许先生指出。

专家规划

没围墙的小街区

是国外城市通行做法“小街区”是今后的方向,城市规划设计的理念和手法也要随之更新,南京市城市规划编制研究中心总工程师刘正平告诉记者,目前南京市在江北新区中心区、南部新城的红花-机场片区的规划中,就已经落实了这一理念。

小街区是国外城市通行做法

以前的住宅用地都是大块出让,建成后形成封闭小区进行物业管理。刘正平说,我们以往流行大院文化,强调大院式的封闭管理模式。在主城里大单位大机关多,高校动辄占地几十公顷,城市道路到了大院门口就断头了。如果要在大院里开路就会引起轩然大波,难度很大。

“这次的意见出来后,要求推广小街区、密路网的做法,让大型住宅小区融入街区,也是未来的方向。”他介绍,这也是学习了国外的先进理念和做法,这在美国和欧洲,小街区、密路网是一种通行的做法,很难见到大片封闭住宅小区。他特别举了美国曼哈顿地区的例子,全部都是一个一个长方向的单元组成,纵向隔八九十米就一条街,横向100-120米左右一条路,路幅不宽大概12-16米,方便了交通出行,整个街区也非常有活力。

一位从事交通规划设计的专家说,当年在桥北某大型楼盘的方案设计时,几平方公里地区里市政支路全被砍去,仅留少量干路,最后导致桥北地区的居住品质和出行的不便利,业主要出门坐个公交车,都要在小区走好远,这也是一个深刻的教训。

江北新区核心区、南部新城规划小街区

和目前新区动辄40-60米宽的大马路不同,江北新区中心区的街区就显得迷你起来。刘正平介绍,江北新区中心区规划中,编制单位美国SOM建筑设计事务所就引入了这一“小街区、密路网”的理念,在核心区按照18米的路幅设计街区道路,这比曼哈顿的路幅略宽,也是考虑到了我们有路边停车的实际需要。记者了解到,在江北新区核心区的CBD部分,小街区格局中每个单元格大概是120米×150米左右,居住片区街区单元会略大,大概在150米×200米左右。江北新区中心区实现了规划的全覆盖,预计江北新区中心区推地模式也会不同以往,不会再划一大片地出让。

记者了解到,在南部新城的红花-机场片区的规划中,其创意街区被规划为一条条“小格路网”。规划编制者也认为,小地块的街区模式交通更加便利,市民活动空间更大,更有利于创造旺盛的城市活力。此外,在下关滨江的规划设计中,当时也一度提出了小格路网的理念,但并未得到落实,在实际拍地中还是按照常规的做法大面积土地出让。

单元大院和小区里开路,实行起来有点难

已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,这一提法实现起来目前有点难。刘正平坦言,由于涉及到安全、物业管理、停车等问题,已建成小区的开发不可避免会引起业主的反对。此前,南京市在实施汉府街的东延时,尽管当时是预留城市道路的,但在实施过程中还是遭到了小区业主的强烈反对。此外,南京市规划局在公示某高校片区规划时,其中有一条规划预留的城市道路,也是引起了舆论的轩然大波。由此可见,要让单元大院和住宅小区打开大门,内部道路公共化的难度之大。

谈到封闭小区是否要打开?一位交通规划设计专家提出,这应该是政府推行小街区的愿景,是个方向,但从呼吁到实施,问题较多,需要从小区设计,规划管理、法规以及其他部门的协同一并改变。从设计开始,就要把小区公共资源设置为开放模式,但还要考虑业主的私密性和便于管理;规划管理上要对出让用地的边界范围划定。他认为,对阻碍交通的大院,该切要切;对已按小路网建设的新区,宜尊重国人生活习惯。

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