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阳光股份价值分析_范茗灏

公司主营房地产销售、商业物业租赁及资产交易服务及运营管理,分别占营业收入的95%、4%、1%。营业收入大幅增长主要由于地产项目结算收入约27亿元,主要来源于北京阳光上东项目;第四季度利润来源主要为商业项目租赁收入,业绩弹性不大。公司预计全年净利润增幅在80-103%,基本每股收益0.64-0.72元,基本符合我们的预期。

预收账款进一步下降。09年末预收账款24.03亿元,主要是北京阳光上东项目、天津万东小马路项目预收款,分别为17.49亿元、6.22亿元。二季度末预收账款3.65亿元,较期初下降85%,因为北京阳光上东和天津万东小马路项目已经在报告期结算;期末预收账款1.39亿元,较期初下降94%。今后两年公司主要结算青岛城阳项目,烟台银河项目与青岛千千树项目,因为开工进度较慢,项目盈利性相对较弱,业绩有下滑风险。

项目储备规模比较合理,并逐步增加商业地产。公司目前可售商品住宅面积100多万平米,分布在北京、天津、青岛、烟台;负责北京酒仙桥危改及通州项目一级开发,若能获得二级开发资格,将增加公司项目储备360万平米。自2007年大股东新加坡政府产业投资入主阳光股份后,公司的经营目标转向商业地产,并计划在3-5年时间内,成为中国领先的商业地产集团。目前公司拥有权益可租赁面积近30万平米,年贡献租金收入2亿多元,较09年大幅增长。大股东新加坡政府投资公司在中国拥有的地产资源丰富,据不完全统计超过1000万平米。若这部分资源注入阳光股份,公司商业地产综合实力将跃居行业前列。

长期资金压力下降,短期现金流入减少:期末资产负债率52.37%,较期初下降18个百分点;剔除预收账款后的真实资产负债率51.2%,较期初下降5.5个百分点;速动比率0.68倍,较期初下降0.52倍,主要由于销售回款较少,导致经营活动现金流入较期初减少24亿元。2010年1-9月公司实现营业收入28.83亿元,同比增长223.25%;归属于母公司净利润4.96亿元,同比增长97.16%;基本每股收益为0.66元。

预测公司2010年-2012年的每股收益分别为0.71元、0.59元、0.48元,按公司最近收盘价为8.28元,对应的动态市盈率分别为12倍、14倍和17倍。我们预测今后两年业绩下降的主要原因在于住宅项目带来的利润减少。但由于公司商业地产综合实力存在爆发性增长的可能,维持"增持"的投资评级。

骀哥观点:

上文调研公司拥有30万平方的权益类商业地产,年租金2亿多元,合每股0.3元左右。大智慧f10中显示是20万平方的商业地产,主要在北京和天津。初略查了一下北京商铺售价,五环、6环在4万每平左右。因不确定具体位置且大商场可能是几层,按3万元每平算(北京住房大约是2万元每平左右,此价算商场应是较低价位了),取大智慧所载数据计值,20万3万元=60亿元,合每股8元。

从相关资料中可知,阳光股份每股净资产3.23元,其中每股未分利润: 1.421元,每股资本公积:

0.717元。也就是说其这部分资产在报表中只算了:3.23元—1.421—

0.717=1.092元。还不包含其它办公场地、设施等等。也就是说,其资产净值应是:8元+1.421元+0.717元=10.138元。相较于现市价7.17元,差不多低估了3元。也就是说至少低估了40%。

(本研究仅供参考,不构成操作建议,据此操作风险自负)

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原文链接:http://www.chddh.com/xindetihui/20180612/2227568.html 更新时间:2018-06-12 12:54
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