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中国房地产租赁市场分析(二)_王嘉和

(三)租赁市场对房地产市场整体走势的影响

从以上租赁市场供给与需求的特征分析可以看出,租赁市场的供给主要来源于对房地产的投资型购买或开发行为。当租金的市场水平不足以支撑投资型购买的预期回报时,投资者将可能撤出,同时,当租金下降到一定水平,使租金售价比足够小,或房地产价格涨到个人收入难以支撑时,自住型购买需求也可能转化为租赁需求。

也就是说,租赁需求与主体收入和房地产销售价格之间存在着正相关的关系,即,当房地产销售价格上涨时,租赁市场需求有增加的趋势;而当主体收入增加时,租赁需求因支付能力的增强而使租赁价格有上涨的趋势(见图1)。

图1:1999年至2004年我国国民总收入与房屋租赁价格指数对比表

(以上数据来源于国家统计信息网)

根据西方经济学基本原理,均衡的租金可以看作是房地产市场的一种边际价格,即在这一价格水平上,租房与买房对消费者所获得的效用来说是相等的。从投资的角度看,租金可以看作是房价的年金表现形式。在成熟的市场条件下,租赁市场的变动将直接影响房地产投资需求,从而影响房地产销售价格。

但是,由于房地产具有刚性特征,因此,在市场发展不完全,特别是供求不平衡的状态下,租赁价格对销售价格的影响存在着不确定的因素。比如,在市场发育开始及早期,由于存在较大的超额利润空间,虽然租赁价格一直呈现下降趋势,但是销售价格依然不断上升,使租金与售价变动存在背离现象。这一点在我国房地产市场发展中表现的非常明显(见图3),对比1999年到2004年的房地产销售价格指数与租赁价格指数,可以明显的看出,销售价格始终处于上涨趋势,而租赁价格却有升有降,总体呈现缓慢下降趋势,使售价与租金的变化呈现背离状态。

图3:房地产销售价格与租赁价格指数对比图

(以上数据来源于国家统计信息网)

进一步分析各分类市场价格变动趋势可以发现,这种租金与销售价格变动趋势的背离主要是受住宅市场的影响,在办公类和商业用房上,两种价格的变化趋势基本一致(见图4、图5、图6)。这与我国房地产住宅市场起步较晚,市场发展不够成熟,供不应求的实际现状是相符的。

图4:住宅租赁价格与销售价格指数对比图

(以上数据来源于国家统计信息网)

图5:办公用房租赁价格与写字楼销售价格指数对比图

(以上数据来源于国家统计信息网)

图6:商业用房租赁价格与销售价格指数对比图

(以上数据来源于国家统计信息网)

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原文链接:http://www.chddh.com/xindetihui/20180612/2227670.html 更新时间:2018-06-12 15:30
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