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打算购买小产权房者速看:购买小产权房的…_牛椿辉

时下,城里的人想往农村去,农村的人想往城里来,城里人想回归自然,农村人想感受现代,城乡人口流动日益频繁,“住有所居”成为人们首要解决的问题。人口的流动,一定程度上推高了城市房价,农村的房屋价格,却一直保持低位。于是,不少城镇的老百姓将目光投向了价格低廉的农村小产权房。然而,城镇居民在农村购买的小产权房,权益能够得到保障吗?今天,秦联律师就和大家谈谈,农村小产权房的那些事儿。

土地管理法

一、什么是小产权房?

小产权房,并不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓,包括在农村集体土地上建设的,由县级人民政府国土部门颁发宅基地使用权证并且由房管部门颁发产权证的房屋,也称“乡产权房”;建设于农村集体土地之上,未经政府部门批准,也未取得房产证的房屋;城镇居民通过购买农村宅基地后自行建设的房屋。

二、小产权房的分类:

根据占用土地性质等的不同,小产权房可分为:

1.拥有宅基地使用权证,取得规划许可和施工许可证,并办理了房屋产权证的村民自住房。

2.农村居民非法占用集体用地,在没有土地使用证、规划许可证、施工许可证的情况下,非法建设的小产权房或者城镇居民通过购买集体土地后自行建设的房屋。该种小产权房违反了《土地管理法》第62条之规定,属于非法的小产权房,是违法建筑。

三、购买小产权房存在哪些风险?

1.城镇居民购买小产权房不能办理产权证过户手续。根据《房屋登记管理办法》第87条规定,申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,房屋登记机构应当不予办理。因此,城镇居民购买小产权房不能办理房屋产权证过户手续。

2.非法购买集体土地违法建设的小产权房不能取得土地权证和房屋产权证。城镇居民通过购买农村集体土地建房,由于城镇居民不属于农村集体经济组织成员,所以不能取得宅基地使用权证和房屋产权证。

3.非法建设的小产权房有被强制拆除的风险。城镇居民通过购买农村集体土地建房不能办理宅基地使用权证房屋产权证或者购买农村居民非法建设的房屋,属于非法建筑,一旦被查处,可能面临罚款和强制拆除的风险,且不会有任何补偿。

4.可能面临拆迁补偿的争议和纠纷。由于购买小产权房不能办理过户手续,也就是房屋还是登记在农村居民名下,一旦国家征收土地,那么拆迁补偿款将补偿给房屋登记产权人,由此可能导致纠纷产生讼累。

5.卖方反悔,小产权房买卖合同可能被认定为无效合同。小产权房交易违反国家法律的强制性规定,签订的买卖合同有可能被法院认定为无效。根据买卖双方的过错承担责任,房屋可能要返还。

6.质量难以保证。在房屋建设过程中,多数由个人自行建设,质量没人监督,无人竣工验收,建筑过程中可能偷工减料,存在安全隐患。

7.配套不完善。部分房子没有天然气、暖气等配套设施。水、电提供也无保障。

8.不能贷款购买。购买小产权房只能一次性付款或分期付款,不能办理贷款。

四、小产权房市场化目前不具备条件

目前,我国能够进入市场的房屋,只有在国有土地上建设开发的商品房或符合法定条件的经济适用房。

而小产权房属于建设于农村集体土地上,只有农村集体经济组织成员才具有建设资格。农村集体土地只有通过国家征收的方式转变为国有土地才能进入流通市场,《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律法规明确禁止买卖集体土地。

因此,买卖小产权房存在农村集体土地(宅基地使用权)禁止买卖的法律障碍,必然存在法律风险。小产权房市场化之路必然需要对我国现有基本土地制度进行改革,但目前还没有改革的时间表。

综上,秦联律师建议城镇居民不要购买小产权房,以免承担不必要的法律风险。在购买商品房时,也需仔细核实开发商有无开发、销售(预售)等资格,以防不慎购买了小产权房。农村村民一户只能拥有一处宅基地,出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。因此,农村村民转让住房也需三思。这正是:“城市房价高,农村去买房,买来一张纸,权利难保障。”

相关法律法规

1.《土地管理法》

第八条

城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

2.《土地管理法》

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

3.《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》

国办发【2007】71号规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。

4.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》

第二条关于“加强对农民集体土地的转让管理,严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发”中规定,农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。

文/豪语 北京秦希燕联合律师事务所

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原文链接:http://www.chddh.com/xindetihui/20180712/2264745.html 更新时间:2018-07-12 02:54
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