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解读重庆6重庆“幸福门”的第二扇门_米天佑

解读重庆6

重庆商报

重庆“幸福门”的第二扇门:能否让市民住有所居

1作为“幸福门”的第二扇门,在3月9日业已真正打开。

据《重庆商报》报道:

2008年3月9日黄奇帆坐客新浪自云,面对重庆网友的骂声一片,他坦诚地说:“我不生气。”

  黄奇帆在做客央视时,谈到我市房价均价在3500元左右,针对这一说法,许多网民不太认同。有网民把《吉祥三宝》的歌词改成:三千五的房子哪里去买,找奇帆市长;三千五的工资哪里去赚,找奇帆市长;一比一的房子哪里去买,找奇帆市长。对于网民改变的歌词,黄奇帆副市长坦称,“不生气”。

  黄奇帆称,重庆作为一个大都市,房价比贵阳还低。作为一个大都市,房价一般是价格高地,因此,我市的房价控制还是比周边低。

  同时,黄奇帆称,重庆3500元的人均月收入是社会的平均值,不是人人都有3500元的月收入,这是一个统计的概念,“总而言之,至少在国内沿海各方面房价都涨得很快的情况下,重庆这五年,2002年是1700多块,现在到了2007年底3400多块,3500块,涨了一倍,平均每年涨14%,去年重庆房价增长也是14%,我们还是控制得比较稳妥的。所以我讲这些话,还是从心底里为重庆人高兴”。

  而对于城市的低收入人群,黄奇帆称,“一个城市社会里边,可能至少30%左右的人群(注:低收入人群),他们是需要有政府主导的经济适用房、低收入房,或者廉租,或者一些农民工的用房,应该由政府主导去建,然后向社会提供。有那么70%左右的人群,他们因为在城里边有比较好的就业环境,可能需要的是市场行为的商品房,但是商品房又有高档和中档、低档,所以他们也可以各取所需。”

  为了控制房价,我市一般把楼面地价控制在商品房价的三分之一以内,在卖地的时候就考虑这个房子以后的价格问题。黄奇帆称,地价会相当程度决定房价高低,是很关键的一件事。

由此开启了重庆幸福门的第二扇门板,不仅无助于平息争论,反而把争论引向了深入。

已不再仅仅谁是那个说谎的孩子,至少有了分化的声音,但问题由此也就深化,从质疑演变为追问,楼市所有问题由幸福门所激发,不回答清楚,也就欲罢不能。而讨论的焦点,也就集中到以下几点:

焦点1--重庆的房价联系着面积,究竟是套内面积,还是建筑面积?

更值得重庆人自豪,就是重庆的楼价是套内面积价格,这在全国是一个唯一,黄奇帆市长坐客央视时也曾说过。

这的确是重庆人的一个福祉。既利于消费者方便直接的购买,也减少了由政策不当产生的纠纷,省得消费者让开发商二次盘剥。因为一卖了建筑面积,让开发商可以玩的花花肠子也就多了去了,因为有一个公摊系数,最高可以有4.5或4.6,买100再乘以4.5的话,那就是145平米了。由于这个系数,于是与商品房相关的投诉中,面积以及由面积所产生的问题,也就层出不穷。

不知道建设部门为什么就不能有如重庆一样,有最简单的政策操作路径可以选取,为什么就弃而不用,偏偏要用建筑面积,而且还加上个系数,造成楼市中太多的不和谐。真不知道建设部门为什么就这么愿意自讨苦吃。

而重庆的套内面积卖法,既为消费者谋得了福祉,也为政府减少了由政策制定不完备,而产生的人为纠纷,可以看作是重庆人的一大创举。就这一点来说,重庆人的确是幸福的,而且在全国那是无比的幸福。因为笔者就曾亲身经历过与开发商,因为面积不足,而发生旷日持久的苦斗,费心劳神的最后结果,即便是消费者胜利,那也是只能是政策设计上的双输,而不是双赢。

由此计算方式出发,倘若将套内面积换算成建筑面积,城市的商品房价格,相比周边地区客观地讲,那也的确并不高的。

倘若黄奇帆市长将套内面积换算为建筑面积,楼价的确可以说是3500左右,但可惜的是,其所说,却并不是建面,而是说得套面。

焦点2--重庆的楼价是否理性,正常,还是不正常?

相比周边地区,重庆的房价究竟是高还是低,这是一个横比。

客观地说,相比贵阳这样一个与重庆同处一个起跑线的城市来说,重庆的楼价低于贵阳,应该说黄奇帆为重庆人“从心底里为重庆人高兴”,是可以高兴的。重庆的楼价,即便相比成都,也很难说高。

从纵向上看,五年翻一番,从1700翻到3500,相比全国,就涨幅看,也属正常。

但问题是,即便楼价不高,也有太多的重庆人望房而兴叹。作为楼市非理性一面,住房问题已经并不仅仅只是住房问题了,在一个高楼价的今天,楼价早已演变为一个社会性大问题了。

既有夹心层的高不成,低不就。高不成--商品房买不起;低不就--限价房又未能及时推出。在商品房价格高企的同时,保障用房并没有真正的跟上,针对夹心层的住房探索,也根本就未能起步,自然就形成了”夹心层”的买不起。夹心层被真正地夹在了市场与政策的中间地带。

同时也有低收入者的住不上,经济适用住房的比例太小,杯水车薪无济于事,对于广大要求住房的低收入者而言,那个等待的梦就太漫长。倘若真正达到了按土地转让金的30%比例进行建设的话,也许就不会有那么多的怨言,也许就不再会有那么高的商品房价格了。

在现实的住房条件下,对比房奴,他们的住房梦更残酷,甚而还不如房奴,他们还只是“等房奴”。我不知道究竟有多少“等房奴”但有多少呼声,也许就有多少“等房奴”。

焦点3--关于在主城区有无3500均价的房子?

事实胜于雄辩!

在主城区能否买到均价3500的房子呢?倘若说有3500的房子,在主城区的话,能把那楼盘端出来,让大家都能买上嘛!能买上,所有不平,所有怨言,也就立马平息,并会转成对3500均价的理解并歌颂。

于是有网友说,只要你耐心找,肯定能找得到,九龙坡,大渡口,沙区,南岸都有,当然不是大牌开发商的盘。

看来的确是有这样的楼盘,可这样的小盘,在全市又占多少比例呢?太少的个案,并不能代表太多的一般。有网友说:比例占总房量的多少?均价3500的房子,如果有40%,我认为基本可以满足目前的情况,如果5%都不到,无异于杯水车薪。均价3500,也并不是说,只有2个楼盘3000元,200个楼盘5000元,20个楼盘8000元。

究竟有无,也许并不重要,重要的也许是应该检讨一下政府对待市民要求“住有所居”的态度,只研究房价高与低的政府,其出发点,也许先天就不是为民的。在用高地价与民争利的情况下,即便并未言过其实,却出于一个错误的出发点,这样的“真理”,也只能是错的不能再错的“真理”。

焦点4--重庆究竟有无一个均价3500的楼市?

同样是官方的消息面,却不是3500的同一口径。

新华社重庆3月8日专电:

“据重庆市国土房管局的数据显示,今年1月重庆主城区商品住房套内面积均价为4385元/平方米,下降了6.88%,同时,成交量也出现萎缩。”倘若不是下降的话,那也就是说在2007年重庆的楼价,应该是4385元乘6.88的下降幅度,大约在4700左右。

不仅新华社,重庆当地的媒体也同样登了相关内容的报道。

一个均价3500,一个均价4385再乘以6.88%。问题严重了,是3500,还是新华社说的4700;要么是统计局的数字有误,要么就是国土房管局有误。而无论哪一个有误,都是对社会公信力的巨大伤害。毕竟是出于官方口径。即便有失误,也是官方的失误,那笔糊涂账让百姓如何算呢?

在高房价几已成为一个引爆社会诸多矛盾的祸害根源,而数据却自相矛盾,也就让人难以理解了。即便是众多的反对声音,也出于一个最美好的愿望,是出于拥护政府,而反对呼悠的角度,去求得政府公信。因为任何人都愿意相信,一个负责任的政府,至少也不能用呼悠,去抹黑政府的公信力。

焦点5--关于主城区的界定

重庆的主城区是否就是官方理解的“九区”,还是市民从居住出发理解的主城区?

虽为主城区的理解,但二者却大不一样。在包括北培的主城理解中,均价3500是可以被接受的,因为在某些区的确是有着低于3500的楼盘。

但不可以接受的,却是从居住与城市关系出发。如北碚就不包括在居民的主城概念之中。定位为重庆“后花园”的北碚,在目前交通状态下,任何人也无法居住在北碚,而工作在其他区,交通成本是任何人也支付不起的。

重庆人购房的概念,是要得重庆前院,而不是后花园。由一个统计口径与实际居住理念,也就形成了一个巨大的差异,而这些可能也只是一些不言自明的道理,也许根本就不应该成为争论的口实。

在轻轨不能到达北碚的情况下,真正到了,倘若也是而今的高票价的情况下,北碚的房价也就无法影响百姓眼中的“主城区”,这也是一个有待于发展,且不能不正视的事实。

焦点6--地价真就是控制在30%嘛?

现今通过土地招拍挂,而进入房地产开发的土地价格,已经达到每亩近200万元,合计到房产中,其地价则就是每平米近2000元的造价。其楼面的土地与建筑成本二者就早已达到或超过4000元/平方,倘若销售呢,再加上其他商业成本,也就要远远高于这个成本了。

倘若是控制在房价的30%的吗!按照这一比例,就不应该将价拍得那么高。07年拍卖出的地,哪块地又是按照3500元楼价的30%拍出的呢?

地价高了,就应该按需求量大量地供应土地,以平抑过高地价,而不是在卖紧俏。吞地而自肥,也就在抬高楼价,不是嘛!

就市场经济而言,政府的职能无论怎样看,也不应该管到房价。但现今的地方政府,却不能坐视不理,因为即便不是“同谋”,用拍卖的高地价,也同样在客观效果上成为高房价的助推者。

所谓房产开发,实际上是地产开发,没地就没房。而中国的土地国有,却又是一个逻辑相当奇怪的国有,说到底的话,正如国企一样--是谁管谁就有。能否以民生为要义,最低也不要与民争利,并以此为民生政府的起点,建立起一个能平抑地价的土地拍卖制度呢!也许这才是应该考虑的一个大问题。重庆既然能在全国率先建立起一个套内面积的创举,相信同样也会在土地拍卖制度建设上有所创新。

且期待着这一关于土地出让制度的创新,能早一天到来。

焦点7--关于人均收入“那个一”真就3500了嘛?

对于重庆市能否达到人均3500的收入水平,也颇多质疑声音。关键是这个平均有怎样的意义,一个收入十万的人,可以背出多少个3500,在以一当十的情况下,3500的平均有意义吗?

同时收入水平,即便是达到了3500,但也绝不会是正三七的比例,即能赚3500占70%,而不足3500的中低收入者则只占到30%。

城市人均收入3500元,不知道城调队的调查样本怎样,也请公布一下调查的数据好嘛!也好让大家明明白白地知道,那个人均3500,又是怎样得出的结论。也省得大家在算你们给出的糊涂账。

有网友质疑说:这个比例,应该中--说颠倒了,实际情况应该是:能收入3500的,只占30%,而不能收入3500的,则占70%的大多数。在一个恩格尔系数远远超过4的今天,还会有正三七的收入比例吗!我不知道。

这个不足30%的人达不到3500的比例,的确是有点问题的一个比例,让人无法信服。

倘若真是这样的话,话说大点,重庆就是一个提前进入小康的城市,而且是一个早早就进入和谐社会的城市,有70%的人拱卫着这个社会,还能不和谐嘛!倘若说重庆果真能达到这样一个正三七的比例,笔者也愿意相信共产主义大同社会,也早早地降临在重庆了。倘若真是这样话,那重庆人绝对是有理由,为自己的无比幸福而自豪。

焦点深化8--一个只讲商品房的政府,还是一个为民生的政府吗?

情为民所系,权为民所用。这才是说话的起点,倘若政府能够站在一个公正的立场上,而不是像张茵一样,直接就站在富人的立场上,就根本不用去讨论3500元房价问题了。

而更深刻的追问,也许是一个如何为更多的人,能够在城市得以实现以住房为代表的居住小康,只不过现今的矛盾焦点集中在房子上了,并不仅仅只是一个楼价多与楼价少的问题。

但土地转让金能降下来嘛,能降,楼价自然会降;经济适用房满足供应;限价房也大量推出;现在的高楼价,想不降都不行,让人承受不了的楼价,也自然就会降下来。

但政府会自降土地转让金嘛!能大量建设经济适用房与限价房嘛!

一切,在还都是一个未知前,也还只能争论下去--斤斤计较于楼价的高与低。也许这才是重庆幸福门所打开的一个真正住房梦。

究竟有无楼价的高企,也许并不重要,重要的也许是应该检讨一下政府对待市民要求“住有所居”的态度,只研究房价高与低的政府,其出发点,也许就不是为民的,甚而是与民争利的。如斯情况下,即便你未言过其实,说的也全部准确,但却出于一个错误的出发点,而出于一个错误基础的正确,这样的真理,也只能是错的不能再错的“真理”。

为什么两会要以民生为第一要务,以此促进社会和谐,而不是以高房价促退和谐,也许这才是由幸福门打开的幸福要义。

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